CAPITOL I – Denumirea, forma juridica, obiectul de activitate, sediul, durata si membrii asociatiei de proprietari
ARTICOL 1 – Denumirea asociatiei de proprietari
Denumirea asociatiei de proprietari este ASOCIATIA DE PROPRIETARI BLOC N35
ARTICOL 2  – Forma juridica a asociatiei de proprietari
(1)  ASOCIATIA DE PROPRIETARI BLOC N35 este persoana juridica romana de drept privat, nonprofit (fara scopuri patrimoniale) constituita in baza prevederilor Legii locuintei nr. 114 / 1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare si ale Legii nr.230 / 2007 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, completata cu HG nr.1588 / 2007
(2)  Asociatia de proprietari isi desfasoara activitatea in conformitate cu legile romane si cu prezentul statut.
Asociatia de proprietari are stampila proprie.
ARTICOL 3 – Obiectul de activitate
(1)  Asociatia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea conditiilor de functionare normala atat a locuintelor (apartamentelor) si spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, denumite in continuare spatii, aflate in proprietate exclusiva, cat si a spatiilor constructiilor si instalatiilor, aflate in proprietate comuna indivizibila, aferenta condominiului.
(2)  In scopul realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari are urmatoarele atributii principale:
a)    incheie contracte cu furnizorii de produse si de servicii si isi asuma obligatii in nume propriu si in numele proprietarilor;
b)    angajeaza si, dupa caz, suspenda din functie administratorul proprietatii comune indiviza si personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietati;
c)    reglementează folosirea, întretinerea, repararea, înlocuirea si modificarea proprietatii comune;
d)    adopta si amendeaza bugetul de venituri si cheltuieli, precum si fondul de rulment; asigura calcularea si incasarea cotelor obisnuite si speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizari de maxim 0.2% pe zi pentru intarzierea la plata cotelor lunare de intretinere, ratelor lunare fond rulment / fond reparatii.
e)    Adopta sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;
f)    Initiaza si apara in procese, in nume propriu si / sau al asociatilor, interesele comune legate de cladire;
g)    Exercita si alte atributii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul asociatilor.
(3)  Pentru furnizarea unor servicii necesare realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociatiei si / sau din afara acesteia. Personalul necesar bunei gospodariri a proprietatii comune din cladire poate fi angajat pe baza de contract individual de munca sau contract colaborare Persoana Juridica, conform celor ce se stabilesc prin negociere.
ARTICOL 4  – Sediul asociatiei
Sediul asociatiei de proprietari este in Romania, localitatea BUCURESTI, STR.MARGELELOR NR.94-96, 062305, SECTOR 6
ARTICOL 5  – Durata asociatiei de proprietari
Durata asociatiei de proprietari este nelimitata.
ARTICOL 6  – Membrii asociatiei de proprietari
Membrii asociatiei de proprietari sunt toti proprietarii, persoane fizice sau juridice, detinatori ai uneia sau mai multor locuinte ori spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu, care au semnat acordul de asociere, prezentanti in anexa.

Pag 1

 

CAPITOL II – Patrimoniul asociatiei de proprietari
ARTICOL 7  (1)  Patrimoniul asociatiei de proprietari este format din:
a)    mijloace banesti, in valoare de ______________ lei, care pot fi majorate sau reduse in urma deciziei adunarii generale a asociatiei de proprietari, cu respectarea prevederilor legale. Majorarea acestor fonduri se poate face numai prin varsarea de lichiditati;
b)    mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje fixe necesare in administrarea proprietatii comune;
(2)  Mijloacele banesti ale asociatiei de proprietari sunt alcatuite din fondurile constituite la infiintarea asociatiei, din sumele prevazute si incasate conform listelor lunare de plata a cotelor de contributie a proprietarilor la cheltuielile asociatiei, care reprezinta contravaloarea facturilor sau actelor de plata, precum si din alte venituri ale asociatiei.
Asociatia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancara sau filiala CEC stabilita de comitetul executiv al acesteia.
(3)  Fondul de rulment se constituie pe baza cresterii costurilor la utilitati, si a cheltuielilor lunare. Necesitatea constituirii acestuia este determinata de modul de intocmire a listei lunare de plata, termenul de plata a cotelor de contributie si sistemul de penalizari al asociatiei de proprietari si al furnizorilor de servicii.
(4)  Valoarea fondului de rulment trebuie sa fie egala cu suma corespunzatoare acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, dintr-un an calendaristic.
(5)  Daca este cazul, in conditii de instabilitate economica, fondul de rulment se actualizeaza periodic prin depunerea de catre fiecare proprietar a unei sume reprezentand diferenta dintre valoarea existenta si cea necesara acoperirii cheltuielilor lunare ale asociatiei de proprietar, corespunzator fiecarui proprietar.
(6)  Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea cheltuielilor curente.
(7)  Fondul de rulment constituit se utilizează numai pentru plata facturilor curente, aferente consumurilor lunii anterioare. Dupa plata facturilor curente fondul de rulment se reintregeste lunar prin incasarea cotelor de contributie afisate pe lista de plata a lunii in curs, avand ca referinta de calcul aceste facturi curente, corespunzatoare consumurilor lunii anterioare.
(8)  In perioadele in care valoarea fondului de rulment este mai mare decat volumul cheltuielilor, diferenta devine depozit bancar purtator de dobanda.
(9)  Fondul de rulment se incaseaza distinct fata de cota de contributie lunara.
(10)  Fondul de rulment se restituie în întregime respectivului proprietar, în momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari, urmand ca viitorul proprietar, membru al asociatiei, sa achite fondul de rulment, corespunzator cheltuielilor aferente lui.
(11)  Fondul de reparatii se constituie pana la limita maxima aprobata de adunarea generala a asociatiei de proprietari la stabiliarea bugetului de venituri si cheltuieli anual, in functie de necesitatile stabilite de comitetul executiv, prin contributia lunara a membrilor, proportional cu cota-parte de proprietate comuna.
(12)  In momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari, fondul de reparatii nu se restituie.
(13)  Fondurile special constituite si alte fonduri au acelasi regim ca si fondul de reparatii.
(14)  Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, materiale pentru curatenie si iluminat, consumabile necesare desfasurarii activitatilor in cadrul asociatiei de proprietari si altele asemenea.
(15)  Mijloacele materiale se dobândesc prin cumparare sau prin donatie. Sumele necesare pentru cumpararea mijloacelor materiale, altele decat cele care sunt cuprinse in cheltuielile administrative, se obtin prin contributia proprietarilor, proportional cu cota-parte din proprietatea comuna, si se depoziteaza, in masura in care nu au fost cheltuite.

Pag 2

 

ARTICOL 8
(1) Patrimoniul asociatiei de proprietari poate proveni si din donatii si sponsorizari.
(2) Apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decât cea de locuintă, cumparate de asociatia de proprietari, vor face parte din patrimoniul asociatiei.
ARTICOL 9
(1) Gestionarea patrimoniului, precum si activitatea financiar-contabila se exercita fie de membri ai comisiei de cenzori sau alti membrii ai asociatiei de proprietari, cu cunostinte de specialitate si experienta in domeniile economic, financiar si juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociatii ori agenti economici specializati.
(2) Controlul gestiunii patrimoniului, precum si al activitatii financiar-contabile se exercita de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
ARTICOL 10
(1) Patrimoniul asociatei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte obligatii personale ale asociatilor.

CAPITOL III – Structura organizatorica
ARTICOL 11 – Adunarea generala
(1) Asociatia de proprietari este condusa de adunarea generala. Dupa prima întrunire organizatorica adunarea generala se întruneste o data la inceputul fiecarui an calendaristic.
(2) Intrunirea adunarii generale va fi anuntata în scris prin afisare la loc vizibil, cu cel putin 5 zile inainte de data convocarii.
(3) Pentru ca hotarârile adunarii generale sa fie valabile, este necesara prezenta majoritatii membrilor asociati, personal sau prin reprezentant.
(4) In cazul în care cvorumul nu este întrunit, adunarea generala va fi convocata la o data ulterioara, cand proprietarii prezenti pot hotara, cu majoritate de voturi, asupra problemelor inscrise pe ordinea de zi, indiferent de cvorum.
(5) Hotarârile adunarii generale vor fi luate cu majoritate de voturi (cu cel putin jumatate plus unu din voturile proprietarilor prezenti la adunarea generala).
(6) Hotarârile adunarii generale privind modificarea statutului sau dizolvarea asociatiei de proprietari ori perceperea unei sume speciale destinate achitarii cheltuielilor comune neprevazute in buget, dar necesare, se adopta cu votul a doua treimi din numarul membrilor asociatiei de proprietari.
(7) Votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna.
Proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o împuternicire semnata de proprietarul în numele caruia voteaza. Un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta alti membri absenti, prin imputernicire scrisa. În cazul egalitatii de voturi, votul presedintelui este decisiv.
(8) Daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara legii sau acordului de asociere ori este de natura sa produca daune considerabile intereselor unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate initia actiune in justitie impotriva respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actiunea in justitie nu trebuie sa intrerupa aplicarea deciziei decat atunci cand instanta hotaraste suspendarea deciziei respective.
(9) Adunarea generala are urmatoarele atributii principale:
a)   darea de seama anuală asupra activitatii comitetului executiv al asociatiei de proprietari, raportul comisiei de cenzori si raportul exercitiului bugetar, acordand anual descarcarea de gestiune comitetului executiv si celui care exercita administrarea condominiului, in masura in care cei in cauza nu se fac vinovati de lipsuri in gestiune sau de alte fapte care implica raspunderi materiale ori penale; adopta si amendeaza bugetele de venituri si cheltuieli; valideaza rectificari ale guvetului de venituri si cheltuieli; aproba valoarea fondului de reparatii anual si modul de repartizare lunar;
b)   adopta sau amendeaza deciziile, regulile si regulamentele asociatiei de proprietari;
c)   hotaraste constituirea fondurilor speciale, in conditiile legii;
d)   hotaraste cu acordul a cel putin doua treimi din numarul membrilor asociatiei modificarile ulterioare ale statutului asociatiei de proprietari si/sau acordul de asociere;

Pag 3

 

e)   hotaraste asupra: naturii si volumului mijloacelor materiale si banesti necesare desfasurarii activitatii asociatiei de proprietari; modul de folosire a mijloacelor banesti, sumele pana la care comitetul executiv poate angaja cheltuieli in numele asociatiei de proprietari si limita maxima sau cuantumul sumelor ce se pot retine in casa proprie pentru efectuarea platilor curente – plafonul de casa.
f)   hotaraste asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari, alesi sau nu in structura organizatorica a asociatie, care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia;
g)   la constituirea asociatiei de proprietari, hotaraste numarul membrilor comitetului executiv, 3 sau 5 si ai comisiei de cenzori, precum si durata mandatelor acestora, nu mai mult de 2 ani fiecare;
h)   alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, comitetul executiv al asociatiei, validându-l dintre acestia pe presedinte;
i)   alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, Comisia de cenzori.
j)    revoca, atunci când este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv sau ai comisiei de cenzori, alegand un succesor pentru ocuparea locului vacant, prin votul majoritatii simple a celor prezenti;
k)   Valideaza sistemul de penalitati de maximum 0.2% / zi dupa 30 de zile de la data scadenta a listelor de plata, atat pentru cote lunare de consum, cat si pentru rate fond rulment sau reparatii, fara ca valoarea dobanzii sa depaseasca cota penalizata;
l)   hotaraste cu votul tuturor membrilor asociatiei de proprietari asupra necesitatii angajarii de credite bancare pentru indeplinirea scopurilor asociatiei de proprietari si modul de garantare a acestora;
m)   hotaraste cu votul a doua treimi dintre membrii asociatiei de proprietari schimbarea instalatiilor comune precum: incalzirea centrala, lifturi, coloane apa rece.
n)   masuri privind conditiile ce trebuie îndeplinite de detinatorii de animale de casa din cadrul condominiului;
(10)   Discutiile si hotararile adunarii generale se consemneaza într-un registru de procese-verbale, care se pastreaza la presedintele asociatiei de proprietari; procesul verbal se va semna de toti membrii participanti.
ARTICOL 12 – Comitetul Executiv
(1) Autoritatea pentru stabilirea directiilor privind functionarea si administrarea condominiului se deleaga comitetului executiv al acesteia;
(2) Comitetul executiv va fi condus de presedinte care va fi desemnat în persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerile din adunarea generala;
(3) Presedintele asociatiei de proprietari este si presedintele comitetului executiv;
(4) Atributiile comitetului executiv sunt:
a)   duce la indeplinire hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari, executa bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari si intocmeste proiectul bugetului pentru anul urmator; prezinta dari de seama asupra activitatii desfasurate, presum si masuri pentru imbunatatirea acesteia; in situatii exceptionale hotaraste rectificarea bugetului de venituri si cheltuieli pentru anul in curs, in prima adunare generala validandu-se aceasta rectificare;
b)   raspunde de ingrijirea, pastrarea in bune conditii si supravegherea utilitatilor condominiului, spatiilor comune si instalatiilor. Angajarea personalului se face cu contract individual de munca, prin negociere directa;
c)   analizeaza oferte si negociaza contracte, in cazul in care administrarea condominiului, partial sau total, va fi asigurata de persoane juridice;
d)   raspunde de incasarea lunara a cotelor de contributie de la proprietari, emite somatii catre restantierii care depasesc termenul de plata; rezolva contestatiile proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contributie;
e)   urmareste, in coditiile legii, recuperarea pagubelor produse asociatiei de proprietari, in cazul persoanelor angajate cu contract individual de munca; in cazul neidentificarii persoanelor vinovate, sa dispozitii de recuperare din conturile asocitiei de proprietari, in coditiile legii;

Pag 4

 

f)   negocieaza contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociatiei de proprietari, pentru inchirierea ori intrebuintarea unor elemente sau suprafete din proprietatea comuna.
g)   Da dispozitii de realizarea unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociatiei de proprietari, de securitate a cladirii, a proprietatii;
h)   Dispune crearea fondurilor speciale, necesare pentru buna functionare si dezvoltare a cladirii, precum si o ambianta placuta pentru petrecerea timpului liber in cadrul condominiului de catre proprietarii membri ai asociatiei si alte persoane; urmareste completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;
i)   Imputerniceste administratorul pentru a putea efectua verificari privind: situatia reparatiilor instalatiilor proprietate comuna, inlaturarea pierderilor de apa, citirea contoarelor individuale;
j)   participa la receptia lucrarilor angajate de asociatia de proprietari pentru reparatii asupra proprietatii comune, precum si a altor lucrari;
k)   stabileste modul de calcul si incasare fond rulment, si avizeaza actualizarea acestuia;
l)   hotaraste punerea in executare silita pentru recuperare creante a proprietarilor vinovati de neplata cotelor lunare de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele neprevazute, pentru cei care au depasit 90 de zile de neplata, de la termenul stabilit, dupa instiintarea prealabila prin somatie de plata;
m)   hotaraste actionarea in justitie a celor ce se fac vinovati de incalcarea prevederilor contractuale pe care asociatia de proprietari le-a angjat, in cazul in care nu se gasesc solutii de rezolvare prin conciliere;
n)   asigura conditiile necesare securitatii si igienei in procesul muncii, precum si masuri de prevenire si stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;
o)   hotaraste societatea bancara la care asociatia de proprietari isi va deschide unul sau mai multe conturi bancare;
p)   raspunde tuturor întrebarilor si solicitarilor venite de la proprietari; încurajeaza si sprijina initiative personale ale membrilor asociatiei de proprietari;
q)   asociatia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din functie sau poate rezilia contractul individual de munca incheiat cu oricine din randul personalului angajat ori, dupa caz, poate rezilia contracte incheiate cu alte persoane fizice sau juridice, in conditiile legii;
r)   discutiile si hotararile se consemneaza in registrul de procese-verbale, care se pastreaza la presedinte, procesele-verbale semnadu-se de toti membrii comitetului executiv prezenti;
ARTICOL 13 – Comisia de Cenzori
(1)   Adunarea Generala alege dintre membrii asociatiei de proprietari o comisie de cenzori sau avizeaza o persoana juridica specializata care va verifica situatia financiara si contabila si va concilia asociatia in probleme financiare;
(2)   Durata mandatului comisiei de stabileste in Adunarea Generala;
(3)   Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din Comitetul Executiv si trebuie sa aiba cunostinte in domeniile financiar-economic;
(4)   Mandatul membrilor comisiei de cenzori înceteaza înainte de expirarea duratei sale, prin revocare sau în cazul imposibilitatii de a-si continua atributiile;
(5)   Comisia de cenzori are urmatoarele atributii:
(a)   verifica îndeplinirea conditiilor statutare privind prezenta si votul în adunarile generale ale asociatiei de proprietari;
(b)   verifica executia bugetara, propunerile pentru proiectul bugetului de venituri si cheltuieli pentru anul urmator si propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul în curs;
(c)   efectueaza controlul preventiv pentru platile cu numerar si urmareste depunerile în contul curent al asociatiei de proprietari ale numerarului ce depaseste plafonul de casa, în cazul în care managementul financiar al asociatiei de proprietari este asigurat de o persoana fizica. d)   verifica daca registrele asociatiei de proprietari îndeplinesc conditiile legale necesare desfasurarii corespunzatoare a managementului financiar;
e)   întocmeste, pe baza verificarilor efectuate, si prezinta adunarii generale a asociatiei de proprietari rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunând anual descarcarea de gestiune a comitetului executiv si a celui care asigura managementul condominiului;

Pag 5

f)   propune spre aprobare adunarii generale a asociatiei de proprietari sau, dupa caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu masuri necesare desfasurarii managementului financiar; propune recuperarea, în conditiile legii, a pagubelor produse de personalul ce deserveste asociatia de proprietari sau de membri ai acesteia. Recomanda comitetului executiv sesizarea instantelor de urmarire penala, când constata savârsirea unor infractiuni prevazute de legislatia financiar-contabila;
g)   Adunarea generala a asociatiei de proprietari poate hotarî transferarea atributiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociatii sau agenti economici specializati, pe baza de contract.

ARTICOL 14 – Presedintele

(1) Conducatorul executiv al asociatiei de proprietari este presedintele. Presedintele este înlocuit de vicepresedinte, care îi va îndeplini atributiile, în cazul absentei acestuia sau când se afla în imposibilitatea de a-si îndeplini atributiile, dar nu mai mult de 90 de zile.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
(a) verifica respectarea si îndeplinirea hotarârilor adoptate de adunarea generala a asociatiei de proprietari si de comitetul executiv, controleaza persoanele care deservesc asociatia de proprietari si propune solutii corespunzatoare pentru îndeplinirea sarcinilor acestora; în cazul în care administrarea condominiului este asigurata de persoane juridice, supravegheaza stricta respectare a clauzelor contractuale;
(b) reprezinta asociatia de proprietari în încheierea si derularea contractelor si îsi asuma obligatii în numele asociatiei; reprezinta asociatia de proprietari împotriva unor terti, inclusiv în actiunile judecatoresti initiate de asociatie împotriva unui proprietar, membru al asociatiei, care nu si-a îndeplinit obligatiile statutare fata de asociatie, sau în procesele initiate de unul dintre proprietari, care contesta o decizie a asociatiei;
(c) avizeaza ordinea de prioritati si planul lucrarilor de întretinere si reparatii ale partilor si instalatiilor comune ale condominiului;
(d) are drept de semnatura asupra conturilor asociatiei de proprietari;
(e) primeste cererile si reclamatiile de la proprietari si sesizarile administratorului, pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;
(f) convoaca comitetul executiv lunar sau ori de câte ori este nevoie;
(g) întocmeste ordinea de zi a sedintei comitetului executiv si conduce lucrarile acesteia;
(h) elibereaza adeverintele necesare proprietarilor care îsi înstraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decât cea de locuinta, din care sa rezulte daca acestia si-au achitat sau nu au achitat la zi cheltuielile care le revin în cadrul asociatiei de proprietari;
(i) semneaza deciziile de imputare, precum si orice alte acte (cereri, actiuni de chemare în judecata, sesizari, reclamatii si altele asemenea) emise de comitetul executiv; semneaza contractele individuale de munca sau conventiile civile de prestari de servicii cu personalul contractele individuale de munca sau conventiile civile de prestari de servicii cu personalul;
(j) pastreaza si foloseste stampila asociatiei de proprietari.

ARTICOL 15 – Contabilul asociatiei de proprietari

Contabilul asociatiei de proprietari raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii potrivit legii.

ARTICOL 16 – Casierul asociatiei de proprietari

Casierul asociatiei de proprietari raspunde de efectuarea de încasari si plati în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiunilor de casa.

CAPITOL IV – Managementul asociatiei de proprietari

ARTICOL 18

(1) Prin managementul asociatiei de proprietari, managementul condominiului sau administrarea condominiului se întelege managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa a condominiului, a instalatiilor si a tuturor elementelor proprietatii comune, functionarea centralelor termice sau a punctelor termice aflate în proprietatea sau în administrarea asociatiei de proprietari) si managementul financiar (contabilitate si casierie).

Pag 6

(2) Activitatea de management al condominiului se asigura fie de persoane fizice angajate cu contracte individuale de munca sau conventii civile de prestari de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte de administrare.

ARTICOLUL 19 - Administratorul

(1) Administratorul, persoana fizică, poate fi desemnat dintre membrii asociatiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunostiinte profesionale ori cu experienta necesara în domeniu.

(2) Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat si pe functia de contabil, daca îndeplineste conditiile prevazute în statut si în normele metodologice.

(3) Asociatia de proprietari angajeaza administratorul si contabilul, persoane fizice, pe baza de contract individual de munca sau de conventie civila de prestari de servicii, care prevede drepturile si obligatiile fiecareia dintre parti, stabilite prin negociere.

(4) Pentru reparatii si pentru alte activitati de întretinere administratorul, tinând cont de cost, timp de executie si calitate, propune comitetului executiv, spre analiza si aprobare, agenti economici care satisfac cerintele în vederea executarii lucrarilor, conform legilor existente.

(5) Pentru asigurarea functionarii centralelor termice apartinând asociatiilor de proprietari sau aflate în administrarea acestora pot fi angajati fochisti si alte persoane, prin contract individual de munca sau prin conventie civila de prestari de servicii, sau poate fi delegat un agent economic specializat, persoana juridica.

(6) Încadrarea personalului cu contract individual de munca se face cu respectarea dispozitiilor legale în vigoare.

(7) Durata si valoarea contractului individual de munca si a conventiei civile de prestari de servicii, sarcinile, drepturile si obligatiile se stabilesc prin negocieri între parti, cu respectarea prevederilor legale.

(8) Administratorul, persoana fizica sau juridica, are urmatoarele atributii principale:

A.  asigura managementul financiar al asociatiei de proprietari prin:

a)   gestiunea bunurilor si fondurilor banesti;

b)   întocmirea listelor lunare de plata;

c)   încasarea, în locuri specifice, a cotelor de contributie a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociatiei de proprietari;

d)   efectuarea platilor si încasarilor;

e)   sesizarea comitetului executiv în vederea somarii restantierilor si aplicarea procedurii de recuperare a restantelor, cu penalizarile aferente;

f)    calcularea si încasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea generala a asociatiei de proprietari;

g)   actualizarea, daca este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment;

h)  întocmirea si pastrarea evidentelor contabile si a registrelor asociatiei de proprietari, specifice managementului financiar;

i)    prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor ori a documentelor necesare unor verificari financiar-contabile ale asociatiei de proprietari;

j)   controlul facturarii corecte a consumurilor în functie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, daca acestea exista si au fost montate în conformitate cu prevederile legale, si în functie de normele metodologice de repartizare a consumurilor;

k)   verificarea existentei contractelor între persoanele juridice, membre ale asociatiei de proprietari si furnizorii de servicii (apa, gaze, energie electrica si termica, salubrizare si altele asemenea);

l)   respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;

B.  asigura managementul financiar al asociatiei de proprietari prin:

a)   urmarirea comportarii în timp a constructiei, pe toata durata contractului; întocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea cladirii si a instalatiilor acesteia;

b)   raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii comune, fata de mijloacele materiale ale asociatiei de proprietari si de utilizarea în bune conditii a acestora;

c)   procurarea mijloacelor materiale necesare pentru întretinerea si reparatiile curente ale elementelor proprietatii comune; raspunderea asupra integritatii acestora;

d)   înstiintarea comitetului executiv si luarea masurilor necesare pentru efectuarea la timp si eficient a lucrarilor de întretinere si reparatii;

e)   urmarirea realizarii contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru reparatii, închirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activitati sociale si alte tipuri de activitati;

f)   verificarea existentei contractelor de închiriere între asociatia de proprietari si persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spatii ori elemente din proprietatea comuna. Daca aceste contracte nu exista, administratorul îi înstiinteaza pe cei în cauza, punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucratoare sa încheie contracte cu asociatia de proprietari;

Pag 7

g)   supravegherea executiei lucrarilor de reparatii si de întretinere si participarea la receptia lor, consemnând finalizarea acestora; asigurarea efectuarii de plati corespunzatoare stadiului lucrarii;

h)   controlul personalului angajat de asociatia de proprietari pentru curatenie, încarcarea si evacuarea gunoiului menajer si alte activitati, cu privire la îndeplinirea obligatiilor contractuale si, în caz de încalcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;

i)   efectuarea de verificari în vederea înlaturarii defectiunilor aparute la instalatiile de folosinta comuna si a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociatiei de proprietari (scurgeri de apa si altele asemenea). Daca se constata defectiuni la instalatiile apartinând proprietatii individuale (apartament sau spatiu cu alta destinatie decât cea de locuinta), se înstiinteaza proprietarul respectiv asupra obligatiei de a remedia aceste defectiuni;

j)   asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit în condominiu;

ARTICOLUL 20 – Venituri si cheltuieli comune; calculul cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari

(1)  Anul fiscal al asociatiei de proprietari va fi anul calendaristic.

(2)  Inainte de începutul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce urmează comitetul executiv va pregati si va prezenta proprietarilor, în adunarea generala a asociatiei de proprietari, un buget de venituri si cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate ale asociatiei.

(3)  Bugetul anual de venituri si cheltuieli se adopta prin votul majoritatii simple a adunarii generale a asociatiei de proprietari.

(4)  Toti proprietarii trebuie sa plateasca în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune - cheltuieli repartizate în functie de cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna. Plata se face conform hotarârii luate în adunarea generala a asociatiei de proprietari.

(5)  Cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari reprezinta suma pe care fiecare proprietar trebuie sa o plateasca lunar.

(6)  Cheltuielile lunare ale asociatiei de proprietari sunt repartizate în cheltuieli de întretinere si cheltuieli comune.

(7)  Cotele de contributie se calculeaza în baza facturilor emise de furnizorii de servicii, fondurilor aprobate în adunarea generala a asociatiei de proprietari si a normelor metodologice în domeniu.

(8)  Cheltuielile de întretinere (apa rece si calda; combustibil pentru prepararea apei calde; gaze naturale; energie electrica; iluminarea scarii; instalatii scara si forta ascensor; salubritate; salarii pentru administrare, contabilitate, casierie si curătenie; materiale consumabile; pentru întretinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizează în functie de numărul de persoane care locuiesc în luna respectiva în condominiu.

(9)  Pentru proprietarii care determină consumuri suplimentare (spalari de masini, covoare si altele asemenea) calculul cotei de contributie se face conform baremurilor stabilite prin legile sau actele normative existente.

(10)      Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative; întretinerea si repararea ascensorului; întretinerea interfonului; salarii pentru fochist, instalator, electrician, portar si altele asemenea; prime; credite bancare; alte servicii catre proprietatea comuna) se calculeaza în functie de cota-parte indiviza din proprietatea comuna.

(11)      Facturile primite de asociatia de proprietari de la furnizorii de servicii, care nu contin index de consum, trebuie sa respecte normele metodologice de repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale.

(12)      Stabilirea cotelor-parti din veniturile asociatiei de proprietari, care sunt venituri comune, se face proportional cu cota-parte din proprietatea comuna aferenta fiecarui proprietar.

(13)      Pentru neplata cotelor de contributie prevazute în lista de plata afisata lunar, inclusiv a fondului de rulment, fond reparatii, asociatia de proprietari, prin sistemul de penalizari propriu, impune o penalizare oricarui proprietar care se face vinovat, după o perioada mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma cotei de întretinere lunare la care s-a aplicat.

Pag 8

(14)   Urmarirea de catre asociatia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii restantieri se face în baza extrasului din ultima lista de plata. Cheltuielile efectuate în scopul recuperarii datoriilor vor fi suportate de restantierii în cauză.

(15)   Pentru debite mai mari de 90 de zile, dupa o instiintare prealabila prin somatie de plata, asociatia poate trece la executarea judiciara silita, cu respectarea normelor in vigoare.

CAPITOL V – Obligatiile proprietarilor

ARTICOLUL 21

Fiecare proprietar este obligat sa isi mentină proprietatea imobiliara (proprietatea individuala si cota-parte de proprietate comuna indiviza aferenta acesteia) în buna stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obligatii.

ARTICOLUL 22

Proprietarii de apartamente si spatii cu alta destinatie decât cea de locuintă sunt obligati sa plateasca cotele de întretinere obisnuite sau speciale catre asociatia de proprietari, pentru a

se putea acoperi toate cheltuielile comune ale cladirii.

ARTICOLUL 23

Proprietarii din condominiu, indiferent daca fac parte sau nu din asociatia de proprietari, sunt obligati:

a)    sa plateasca în avans cota ce le revine din bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari – fond rulment;

b)    sa anunte, în scris, numele persoanelor care locuiesc temporar, venite în vizita, sau care presteaza activitati gospodaresti în timpul zilei, de minimum 15 zile pe luna, conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c) din Normele metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari;

c)    sa semnaleze în timp util orice problema care apare la instalatiile de folosinta comuna;

d)    sa respecte regulamentul intern al asociatiei de proprietari cu privire la normele de convietuire sociala în cadrul condominiului, sa anunte comitetul executiv al asociatiei de proprietari despre intentia de a schimba destinatia proprietatii individuale, cerând acordul în scris, si sa prezinte, în copie, toate documentele necesare desfasurarii activitatilor propuse (contracte, avize si altele asemenea), în termen de 30 de zile lucratoare de la obtinerea acordului;

e)    sa nu schimbe aspectul proprietatii comune fara acceptul scris al comitetului executiv al asociatiei de proprietari;

f)    sa accepte accesul în spatiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al asociatiei de proprietari, atunci când este necesar sa se repare sau sa se înlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai prin spatiul respectiv.

Reprezentantul asociatiei de proprietari va fi însotit de persoana care va repara defectiunea si. Fac exceptie cazurile de maxima urgenta, când nu este necesar nici un preaviz;

g)    în conditii de neparticipare la luarea deciziilor si la desfasurarea activitatilor în cadrul asociatiei de proprietari, sa nu aduca prejudicii morale celorlalti proprietari asociati sau celor care desfasoara activitati pentru asociatie;

h)     sa încheie cu asociatia de proprietari contracte de închiriere, pe care le negociza cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafete din proprietatea comuna folosita în interes personal.

ARTICOLUL 24

Proprietarii, membri ai asociatiei de proprietari, au urmatoarele obligatii:

a) sa respecte statutul asociatiei de proprietari;

b) sa se supuna hotarârilor adunarii generale a asociatiei de proprietari;

c) sa participe la adunarile generale ale asociatiei de proprietari;

d) sa respecte orice angajament facut fata de asociatia de proprietari;

e) sa nu aduca prejudicii materiale asociatiei de proprietari;

f) sa participe, atunci când este solicitat, la actiuni deosebite, de maxima urgenta, corespunzatoare scopurilor asociatiei de proprietari;

g) sa se conformeze obligatiilor proprietarilor din condominiu, prevazute la art. 23.

ARTICOLUL 25

Daca proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decât cea de locuinta sau orice alta persoana care actioneaza în numele sau provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau altei proprietati individuale, trebuie sa realizeze reparatiile necesare ori sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.

Pag 9

ARTICOLUL 26

În cazul spatiilor cu alta destinatie decât cea de locuinta, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relatiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

ARTICOLUL 27

(1) Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate, prin acord între proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective si cu înstiintarea asociatiei de proprietari, în conditiile legii.

(2) Zidurile dintre apartamente si proprietatea comună,care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

ARTICOLUL 28

Daca unul dintre proprietari impiedica, cu buna stiinta si sub orice forma, folosirea normala a condominiului, creând prejudicii celorlalti proprietari, dupa caz, masurile pentru folosirea normala a condominiului se vor hotarî pe cale judecatoreasca, la solicitarea asociatiei de proprietari.

ARTICOLUL29

Fiecare proprietar, chiriassau ocupant al unui apartament ori spatiu cu alta destinatie decât cea de locuinta are obligatia sa se conformeze regulilor prezentului statut, precum si regulilor, regulamentelor, hotarârilor si rezolutiilor adoptate legal de asociatia de proprietari.

ARTICOLUL 30

Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din asociatia de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din condominiu în conditiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritatilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi această proprietate astfel încât sa lezeze drepturile sau interesele oricarui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.

ARTICOLUL 31

Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate înstraina, în deplina libertate, proprietatea imobiliara pe care o detine în cadrul condominiului.

ARTICOLUL 32

CAPITOLUL VI - Drepturile proprietarilor

Membrii asociatiei de proprietari au si urmatoarele drepturi:

a) sa participe cu vot deliberativ la adunarea generala a asociatiei de proprietari, sa aleaga si sa fie alesi în structura organizatorica a asociatiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana în cauza trebuie sa posede capacitate juridica deplina. Minorii si persoanele puse sub interdictie nu pot fi alesi în organele de conducere sau de control ale asociatiei de proprietari;

b) sa solicite si sa primeasca, ori de câte ori este necesar si motivat, explicatii cu privire la calculul cotei de contributie afisat pe lista de plata si sa conteste, în scris, la comitetul executiv al asociatiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afisarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar în cazul în care contestatia a fost respinsa, sa se adreseze adunarii generale; contestatia nu suspenda plata contributiei, dar determina, în cazul aprobarii, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioara, în cadrul comitetului executiv sau al adunarii generale a asociatiei de proprietari;

c) daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natura sa produca daune considerabile unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate actiona în justitie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia;

d) sa solicite, în baza unei cereri catre presedintele asociatiei de proprietari, diminuarea temporara a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei (reducerea cheltuielilor de întretinere, dar nu si a cheltuielilor comune), daca lipsa din apartament este de cel putin 15 zilecalendaristice pe luna;

e) sa puna întrebari si sa solicite explicatii comitetului executiv, referitoare la activitatea asociatiei de proprietari;

f) sa beneficieze, când este cazul, de toate facilitatile rezultate în urma activitatilor desfasurate de asociatia de proprietari, în functie de cota-parte de proprietate si de gradul de implicare;

g) sa participe la activitatile lucrative ale asociatiei, benevol, în functie de capacitatile profesionale;

h) sa beneficieze de garantii morale si materiale, stabilite de adunarea generala a asociatiei deproprietari, pentru initiative personale, finalizate,în folosul asociatiei de proprietari;

Pag 10

i) sa prezinte spre rezolvare probleme specifice asociatiei de proprietari sau probleme deosebite, care nu au putut fi solutionate pe cale obisnuita, si sa participe activ la actiunea de solutionare.

CAPITOLUL VII - Dizolvarea de proprietari

ARTICOLUL 33

Asociatia de proprietari se va dizolva în situatia în care numarul proprietarilor condominiului scade sub 5 sau cu acordul tuturor proprietarilor ori al reprezentantilor acestora, în conditii de maxima urgenta, când situatia sau când starea condominiului o impune.

ARTICOLUL 34

Asociatia de proprietari se va putea dizolva si în urmatoarele cazuri:

a) când scopul pentru care a fost legal înfiintata nu se îndeplineste;

b) prin hotarârea adunarii generale a asociatiei de proprietari, adoptata cu votul a cel putin doua treimi din numarul membrilor asociati.

ARTICOLUL 35

In momentul dizolvarii patrimoniul asociatiei de proprietari, respectiv veniturile provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociatiei, acesta va fi distribuit proprietarilor proportional cu cotele-parti din proprietatea comuna sau, daca este cazul, dupa cota de participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociatiei.

ARTICOLUL 36

Dizolvarea asociatiei de proprietari va fi anuntat ă la judecatoria sau administratia financiara unde aceasta a fost înregistrata.

CAPITOLUL VIII - Dispozitii finale

ARTICOLUL 37

(1) Activitatea asociatiei de proprietari se desfasoara si cu respectarea metodologiei de încheiere, de executare si încetare a raporturilor de munca, de conducere a evidentei, de efectuare a operatiunilor de disciplina financiara si de casa, precum si de verificare financiar-contabila, stabilite de ministerele de resort si consiliile locale ale municipiilor, oraselor si comunelor, respectiv ale sectoarelor municipiului Bucuresti.

(2) Arhivarea documentelor si a registrelor asociatiei de proprietari se face conform prevederilor legale.

ARTICOLUL 38

(1) Dacă toti proprietarii, membri ai asociatiei, sunt abonati individuali, pe baza de contract, ai furnizorilor de servicii, asociatia de proprietari este degrevata de atributiile avute pâna la data respectiva, cu referire la calculul si încasarea cotelor de contributie, precum si la plata facturilor aferente.

(2) Pe baza unui contract între furnizorii de servicii si asociatia de proprietari, cu aprobarea adunarii generale a asociatiei de proprietari, asociatia poate presta servicii de intermediere, conform statutului si legilor în vigoare.

ARTICOLUL 39

Pentru obtinerea de venituri necesare desfasurarii activitatilor sale, asociatia de proprietari poate desfasura activitati lucrative, în conditiile legii.

ARTICOLUL 40

 (1) În situatia în care se constata fraude sau lipsuri în gestiune, vor fi sesizate organele de cercetare, iar comitetul executiv al asociatiei de proprietari va fi îndrumat sa foloseasca caile legale pentru recuperarea prejudiciului si pentru a actiona în justitie impotriva celui care se facevinovat.

ARTICOLUL 41

Organizarea si conducerea contabilitstii asociatiei de proprietari se face potrivit legii.

ARTICOLUL 42

In cazul decesului unuia dintre asociati, activitatea asociatiei de proprietari va putea continua cu succesorii testamentari sau legali, dupa caz.

Pag 11

ARTICOLUL 43

(1) Solutionarea litigiilor dintre asociatia de proprietari si terte persoane fizice sau juridice romane este de competenta instantelor judecatoresti române.

(2) Litigiile asociatiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice straine sunt de competenta organelor judecatoresti prevazute în legislatia româna.

ARTICOLUL 44

(1) Pentru recuperarea banilor datorati si a dobânzii aferente, asociatia de proprietari va putea pune in executare silita proprietarii care nu isi achita cotele de întretinere datorate mai mult de 90 de zile.

(2) Executarea accestor debite se va face conform Codului de procedura civila.

ARTICOLUL 45

Prezentul statut a fost redactat în 3 exemplare.

Pag 12